株式投資 vs 不動産投資

株式投資と不動産投資は、どちらが収益性が高く投資効率が良いのでしょうか?

私は最初は株式投資から入り、自在人になったのですが、世の中には不動産投資から入り、自在人の地位を手に入れた人達もいます。

 

株式配当や家賃収入ではなくても、株式投資や不動産投資の取引で莫大なキャピタルゲイン(売却益)を得て、大きな資産を築いた人達もいます。

では、その違いとはどのような所にあるのでしょうか?
株式投資と不動産投資の違いを、色々なサイトから抜粋したので比較してご紹介します。

 

キャピタルゲインの違い

画像は、アメリカの株式と不動産の価格推移のチャートです。
どちらも1928年から2008年の80年間の価格の変動を表しています。

同期間を比較した場合、圧倒的に株式の方が価値が上昇しています。

1928年時点の価値を$100とした場合、株式価格は約$100,000まで価値が上昇している事になります。
つまり約1000倍です。

一方で不動産価格は約$2000になっていますので、約20倍です。

アメリカの場合、キャピタル狙いで投資をする場合は、圧倒的に株式投資の方が有利だったいう事になります。
また世界的にも同様な現象が起きてます。

 

キャッシュフローの違い

株式投資と不動産投資とキャッシュフローで見比べるとどうでしょうか。

キャッシュ・フロー(cash flow)とは、現金の流れを意味しています。
投資の場合、毎月定期的に得られる配当や家賃の事を指します。

 

不動産投資の場合、投資する物件と場所によって大きく利回りが異なります。

都心の一等地、東京などに投資をすれば2%、3%の利回りしか得られませんが、北海道など物件価格が安い地域で投資をすれば20%、30%と利回りを得る事が出来ます。

株式の配当の場合も投資する銘柄によって配当利回りが大きく異なります。
株式の配当の場合、5%前後を安定的に配当できる会社は高配当株とされています。

 

海外の不動産投資の場合、比較的安全な地域に投資をした場合でも、実質利回り(ネットインカム)で8%~10%は出ますので、毎月定期的に利益を排出するキャッシュフローという面では不動産投資に軍配があがります。

私も今は、イギリスやアメリカを中心に不動産を10個以上取得していますが、借り入れがないので10%を超える実質利回りのキャッシュフローをいただいています。

投資の世界では、株式投資はキャピタルゲイン、不動産投資はインカムゲインと言われていますから、これはあながち間違ってはいないでしょう。

 

レバレッジ vs 複利

株式投資と不動産投資の話をすると、不動産はレバレッジ(銀行等から借り入れ)をきかせられる事が出来るので、投資として圧倒的に有利だ、という話を良く聞きます。

確かに、銀行に株式を購入するのでお金を貸してくださいといっても、どこの銀行も貸し付けてくれません。

株の売買は証券会社でレバレッジをかけて取引する事ができますが、手持ちの現金に対してのレバレッジとなるので、不動産のように建物や土地を担保にするような大きな借入は出来ません。

不動産投資の場合、物件の評価額が100%を超えた場合、極端な話、手持ち資金がゼロでも全て借入で購入する事ができます。
こういった理由から、レバレッジに関しては、不動産投資の方が優れていると考えている投資家が多いです。

 

一方で複利投資という、発生した利息を元本に繰り入れ再投資するスタイルがあります。
特に株式投資の場合、証券会社に頼めば簡単に設定が完了し、自動化できるので、複利との相性は完璧です。

私もそうですが、株式投資で大きな資産を作った投資家は、ほとんどこの複利の効果によるものです。

不動産投資の場合、流動性が極端に低く、株式のように簡易に売買する事ができないので、銀行等から借り入れする事ができた場合でも、複利で資産を作っていく事は極めて時間がかかります。

少ない資金で複利効果を狙うのであれば、株式投資の方が圧倒的に優秀です。

 

株式はゼロになるけど、現物の不動産は残るのか?

株と不動産の投資を比較した場合、よく言われるのが、株式は会社が倒産すれば紙切れになるけど、現物の不動産は台風が来て建物が飛ばされたとしても、最低でも土地が残る、という事です。

確かに一理あります。
特に株式投資で手を出してはいけないのは未公開株式投資です。

これは上場前の株式を購入し、大きなキャピタルゲインを得るという手法です。
こういう案件は詐欺も多く、リスクも高すぎます。

未公開ですからそのまま公開されなければ価値はほぼゼロです。

 

また不動産も現物があるからといって価値がゼロにならないとは限りません。

日本の場合、人口が減少していますから、田舎の方や人気のない地域であれば、物件、土地の買い手が見つからない事は今後、十分に考えられます。
物件が売れないという事は、いくら現物があったとしても、潰れた会社の証券同様、土地の権利証もただの紙切れです。

よく巷でランドバンキング投資(未開発の土地の投資)により、大きなキャピタルゲインを狙う不動産投資があります。
しかし何年後に、何倍になり、誰に売却するか、この3つが明確でないランドバンキング投資はリスクが高く、コケることがほとんどなので要注意です。

 

さらに不動産の場合、固定資産税と管理費がかかりますから、紙切れになってくれた方がマシということもあります。

実際に私も、アメリカで購入した不動産を売却しようとした時に、物件の状態が悪い事から、売りたくても売れない物件を保有したことがあり、売却までの管理費や、物件の改装費などに多額の資金がかかったことがあります。

ですので現物である不動産は、株式より安心という考え方は成立しません。
要は所有している株式と不動産の質によります。

 

ではどうしたらよいのか?

株式投資も不動産投資も自己流が一番怖いです。

よく一般的に売られている投資の本には、分散投資が一番だとか、奇をてらった投資方法が書いてますが、それでは自在人になることは難しいです。

やはり小資本から億を越える資産を作るには、やり方があります。
それを私はメンターからしっかりと教わったので今があると思います。

さらに習得、実践、不恐、不惑のメンタルサイクルが完成したら無敵です。

皆さんも投資の性質をよく理解し、自在人を目指していきましょう。